“與房地產(chǎn)土豪做朋友”，商業(yè)銀行顯然也是有所圖的。
從價(jià)格與資產(chǎn)質(zhì)量的“性價(jià)比”來看，對公業(yè)務(wù)中的開發(fā)貸確實(shí)頗為誘人；而個(gè)人業(yè)務(wù)中的按揭貸款雖然定價(jià)偏低，但是對于資金成本較低的銀行來說，以量補(bǔ)價(jià)還是一個(gè)劃算的買賣。
記者注意到，8%(利率上浮30%左右)是很多民營上市房企去年在銀行貸款付出的融資成本（幾乎與普通的小微貸款利率持平），如果是未上市的二線房企，其貸款成本肯定還要略高；從銀行的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，開發(fā)貸的不良貸款率整體仍保持比較低的水平。
四大行不良開發(fā)貸合計(jì)172億元
2014年年報(bào)顯示，中國銀行去年年底的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款為21.49億元，占比為2.15%，不良貸款率由2013年的0.57%下降至0.46%；工商銀行去年年底的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款為37.13億元，不良貸款率由2013年的0.87%下降至0.84%；建設(shè)銀行去年年底的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款為57.37億元，不良貸款率由2013年的0.76%上升至1.1%；農(nóng)業(yè)銀行去年年底的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款為55.8億元，不良貸款率由2013年的0.66%上升至0.96%。
綜合上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，四大行合計(jì)的對公房地產(chǎn)行業(yè)貸款中，不良貸款合計(jì)171.79億元，相對于四大行合計(jì)24079億元的開發(fā)貸規(guī)模來說，不良貸款率約為0.71%。
具體的資產(chǎn)質(zhì)量方面，四家銀行兩升兩降。不過從細(xì)節(jié)來看，不良貸款率上升的勢頭相對更為明顯，這也或許是國有大行主動收縮開發(fā)貸的重要原因之一。
不過，去年開發(fā)貸激增的股份制銀行方面，資產(chǎn)質(zhì)量還是比較穩(wěn)定的。興業(yè)銀行截至去年年底的開發(fā)貸仍保持“零不良”的記錄，而開發(fā)貸占比最高（超過13%）的民生銀行，此類業(yè)務(wù)的不良貸款占比僅為2.3%。
從價(jià)格來看，開發(fā)貸的性價(jià)比確實(shí)比較高。記者查閱多家上市房企年報(bào)發(fā)現(xiàn)，民營企業(yè)的銀行融資成本要高出很多。上市房企榮豐控股的2014年年報(bào)顯示，該公司去年多筆貸款的利率都是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%，實(shí)際利率接近8%；而大型房企金地集團(tuán)的借款利率上限也達(dá)到了8%。
事實(shí)上，即便是上浮30%的利率，也不是所有房企都能獲得的。對于二、三線房企來說，價(jià)格翻倍并非聳人聽聞。資金中介李女士（化名）去年下半年以來一直在尋找房企融資的項(xiàng)目。她曾對暗訪的記者表示，“全國一、二、三線城市的大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目四證齊全 ，房地產(chǎn)公司具有二級以上資質(zhì)，就可以協(xié)助辦理某國有大行的開發(fā)貸，45天放款，且為基準(zhǔn)利率”。不過，銀行會在放款前一次性扣款15%，而其所在的中介也要收取兩個(gè)百分點(diǎn)的中介費(fèi)。記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，客戶如果貸款一年，其對應(yīng)的資金實(shí)際成本超過25%；即便按照上限進(jìn)行三年期貸款，借款人的年化資金成本也達(dá)到了13.5%。
住房按揭貸款逼近“價(jià)格倒掛”邊緣
對于涉房貸款中的個(gè)人按揭貸款，銀行在定價(jià)上則比較“手下留情”，去年年末更是響應(yīng)監(jiān)管號召和迎合市場需求實(shí)施優(yōu)惠利率。
從資產(chǎn)質(zhì)量來看，按揭貸款還是比較可控的。例如，中國銀行2014年年報(bào)顯示，住房抵押業(yè)務(wù)產(chǎn)生不良貸款50.45億元，占比為5.06%，不良貸款率保持0.35%未變。
對于絕大多數(shù)商業(yè)銀行來說，房貸業(yè)務(wù)中住房個(gè)人按揭的不良貸款率一直以來遠(yuǎn)低于信用卡貸款、個(gè)人經(jīng)營類貸款等其他種類的個(gè)貸業(yè)務(wù)。再加上不高于70%的抵押率的保證，即使按揭貸款出現(xiàn)違約并進(jìn)入不良貸款，商業(yè)銀行發(fā)生實(shí)際損失的概率還是比較低的。
此外，也有銀行啟動了隱性的名單制管理，個(gè)人申請住房按揭時(shí)購買的樓盤甚至也成為了銀行放貸與否的關(guān)鍵。一家城商行有關(guān)人士對記者表示，該行盡量與大型開發(fā)商的品牌地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合作發(fā)放個(gè)人貸款，對于一些風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目則會要求提高首付比例甚至拒貸。
不過，目前商業(yè)銀行優(yōu)惠后的按揭利率往往不足6%，對于銀行而言，利率空間確實(shí)十分有限。
融360調(diào)查結(jié)果顯示，今年4月份，北京、上海、深圳、廣州、蘇州等熱點(diǎn)城市首套房平均利率明顯下降，受此影響，全國首套房平均利率在3月份的基礎(chǔ)上繼續(xù)下行，由5.76%下調(diào)至5.74%。這也是全國首套房平均利率自2014年6月以來的第10次下調(diào)。
另一方面，銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品（也是銀行吸納資金的重要途徑）的預(yù)期收益率大多超過5%，部分中小銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率甚至超過6%。也就是說，銀行的住房按揭貸款利率已經(jīng)逼近“倒掛”邊緣。
不過，從體量上來看，上市銀行按揭貸款的增速保持在20%以上，這對于銀行“以量補(bǔ)價(jià)”無疑是一個(gè)比較好的契機(jī)。另外，部分銀行在設(shè)定房貸利率時(shí)，對于貢獻(xiàn)度較高的客戶給與較高優(yōu)惠，而貢獻(xiàn)度的背后往往與銀行攬儲或代銷相關(guān)。
“在目前存款成本較高、增長失速的背景下，銀行將貸款與存款掛鉤，可以緩解一部分壓力，雖然銀監(jiān)會要求禁止存貸掛鉤，但是這種通過綜合貢獻(xiàn)度給客戶打分再決定優(yōu)惠力度的擦邊球處于灰色地帶，沒有被明令禁止”，業(yè)內(nèi)人士表示。
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