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備案制下首單RMBS落地 平均貸款剩余期限大幅縮短

發(fā)布時間:2015-03-09 17:27:25

  繼郵儲銀行之后,招商銀行也將于近期發(fā)行住房抵押貸款支持證券(RMBS)。
 
  近日,中國債券信息發(fā)布《招元2015年第一期個人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券發(fā)行文件》,根據(jù)文件內(nèi)容,招行將于3月6日在銀行間市場招標發(fā)行約31.5億元RMBS。
 
  在業(yè)內(nèi)人士看來,住房抵押貸款證券化產(chǎn)品能夠讓銀行提高流動性,緩解資本壓力,增加房地產(chǎn)資金供給,而隨著市場的發(fā)展和成熟,未來可能會有更多的RMBS發(fā)行。
 
優(yōu)先A-2檔規(guī)模占81%
 
  根據(jù)發(fā)行文件,此次招行RMBS的發(fā)行規(guī)模為31.5億元,分為優(yōu)先A-1、優(yōu)先A-2、優(yōu)先B及次級檔,占比分別為6.35%、80.7%、7.05%和5.9%。中債資信和聯(lián)合資信分別給予了優(yōu)先級各檔AAA、AAA、AA-的評級;次級資產(chǎn)支持證券未予評級。本期交易的入池資產(chǎn)涉及招行向8907戶借款人發(fā)放的8920筆人民幣個人住房抵押貸款,單筆貸款最高本金余額為976.25萬元,加權(quán)平均年利率6.75%,貸款剩余期限不超過10年不少于0.5年,加權(quán)平均剩余期限6.6年,其中2014年新發(fā)放貸款占比為40.74%。
 
加權(quán)平均貸款剩余期限6.60年
 
  中債資信金融業(yè)務(wù)部分析師祖欣認為,RMBS的證券加權(quán)平均貸款剩余期限為6.6年,遠低于其余RMBS產(chǎn)品15年左右的加權(quán)剩余期限,證券風(fēng)險暴露時間相對較短。
 
  查閱其余3只RMBS的發(fā)行說明書發(fā)現(xiàn),該期限相比“郵元2014”的15.16年,“建元2007”的16.58年(199個月),以及“建元2005”的14.33年(172個月),大幅縮短。“主要是考慮到剩余期限太長的產(chǎn)品,在市場上不那么受歡迎。”招商銀行一位參與該產(chǎn)品發(fā)行的內(nèi)部人士稱,當(dāng)前的市場環(huán)境下,由于RMBS產(chǎn)品期限長,故特地篩選期限較短的基礎(chǔ)資產(chǎn)入池,“而且是我們在35個經(jīng)濟較發(fā)達城市里非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)”,以滿足市場需求。
 
  不過,祖欣認為,招行RMBS40.74%入池資產(chǎn)為2014年新發(fā)放的住房貸款,此類貸款已還款的期數(shù)少,尚未進入貸款成熟期,借款人違約成本低,預(yù)期違約水平略高于成熟期貸款。
 
  聯(lián)合資信也在評級報告中表示,本期交易入池資產(chǎn)的賬齡較短,加權(quán)平均賬齡17.34個月,且85.69%的貸款賬齡在30個月以內(nèi),尚未度過違約高發(fā)期。
 
  根據(jù)發(fā)行文件,招行此次發(fā)行的支持債券中優(yōu)先A-1為固定利率,優(yōu)先A-2和優(yōu)先B級為浮動利率,票面利率為基準利率+基本利差(其中基準利率為五年期以上貸款利率,公告前一日為6.15%)。優(yōu)先A-1招標區(qū)間為4%~5%,優(yōu)先A-2和優(yōu)先B的利差招標區(qū)間分別為(-1.85)%~(-0.85)%、(-1.15)%~(-0.15)%。
 
  此外,此次的債券入池資產(chǎn)未辦理變更登記,中債資信在評級報告中認為,發(fā)起機構(gòu)轉(zhuǎn)讓本次證券化信托財產(chǎn)時,暫未辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記,而是在貸款違約后再辦理變更登記,但發(fā)起機構(gòu)承諾當(dāng)無法對抗對抵押房產(chǎn)主張權(quán)利的善意第三方時,將住房貸款作為不合格資產(chǎn)予以贖回。
 
評級機構(gòu):RMBS將爆發(fā)式增長
 
  “隨著備案制的進一步推進,RMBS產(chǎn)品的發(fā)行周期有望進一步縮短。”評級公司中債資信預(yù)計,在招行此次RMBS產(chǎn)品成功發(fā)行后,銀行間市場將會有更多RMBS產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)行,并將在2015年迎來一定程度的爆發(fā)式增長。
 
  該產(chǎn)品評級方面,聯(lián)合資信和中債資信的評級均為:優(yōu)先A-1級和優(yōu)先A-2級均為AAA,優(yōu)先B級為AA-,次級則無評級。招元2015的《發(fā)行辦法》顯示,優(yōu)先A-1檔票面利率為固定利率,發(fā)行區(qū)間為4%-5%,且采用固定攤還模式;優(yōu)先A-2和優(yōu)先B檔均為浮動利率,利率區(qū)間分別為-1.85%至-0.85%,以及-1.15%至-0.15%,且均采用過手型償付模式;次級檔則無票面利率。
 
  “具體的發(fā)行利率區(qū)間可能由主承銷商根據(jù)近期資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行利率做一些微調(diào)。”上述招商銀行內(nèi)部人士說。
 
  北京一位熟悉RMBS的市場人士表示,總體而言,“加權(quán)平均貸款期限縮短,證券風(fēng)險暴露的時間相對較短”,但由于存在“合同期限差異導(dǎo)致現(xiàn)存貸款的剩余還款期數(shù)等不盡相同”的現(xiàn)象,因此風(fēng)險主要還是取決于入池資產(chǎn)的狀況,“主要還得看評級”。
 
  此外,上述市場人士還表示,除貸款剩余期限較短外,招元2015的初始貸款價值比(LTV)也較低。
 
  “LTV越低,表示貸款余額占抵押物價值的比例越低,對貸款的保障程度越好。”他根據(jù)發(fā)行文件測算,招行RMBS的初始貸款價值比(LTV)加權(quán)平均值為56.09%,截止至初始起算日,貸款價值比加權(quán)平均值為46.12%,而郵儲RMBS的初始貸款價值比則為60.96%。
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