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東方資產(chǎn)或出資助宋衛(wèi)平“攻城”

發(fā)布時間:2014-11-20 17:30:59

  宋衛(wèi)平想拿回綠城,這是一個悔婚的動作。五個月前,宋衛(wèi)平將綠城中國24%的股份連帶控制權(quán)賣給孫宏斌,作價62.98億港元。彼時,他比喻這是“嫁女兒,將自己養(yǎng)育了二十年的女兒賣掉。”現(xiàn)在,他想悔婚。
 
  據(jù)壹地產(chǎn)從金融圈高層多方打探消息得知,此次宋衛(wèi)平想順利回歸,和東方資產(chǎn)初步談了一個“對賭”方案。但宋衛(wèi)平攻“城”能否順利,仍有懸念。
 
彩禮錢去哪兒了?
 
  地產(chǎn)史上這起最大的并購案,儼然成為一場撕扯不清的鬧劇。要悔婚的宋衛(wèi)平,面臨的直接問題就是:退彩禮!錢從哪兒來?多方信源證實,融創(chuàng)此前已付清該筆收購款項。其中支付給宋衛(wèi)平的款項當(dāng)中,至少20億已投入到藍(lán)城的各項業(yè)務(wù),還有其他一筆,則清償了宋衛(wèi)平的個人欠款——這筆欠款,也是當(dāng)時宋衛(wèi)平急于賣掉綠城的重要原因。
 
  如果現(xiàn)在要贖回綠城股份,交易毀約,宋衛(wèi)平至少要籌集這60多億港幣。據(jù)此前藍(lán)城消息,宋衛(wèi)平“已經(jīng)找到意向出資方”。誰會借錢給宋衛(wèi)平?高成本的資金,老宋顯然不會要也要不起;穩(wěn)健的低息資金,則不會傾向可抵押資產(chǎn)并不優(yōu)質(zhì)、回收預(yù)期并不明朗、杠桿賭性極強(qiáng)的老宋;至于浙商間拆借等更無可能,一是涉及資金過大,二是同盟者寥寥。當(dāng)初馬云繞過綠城足球轉(zhuǎn)投恒大,足見老宋的底牌并無多少。
 
  知情人士稱,宋衛(wèi)平要完成這次“悔婚”,這次至少要借50億。而他能夠抵押的,也只能是股份。但折算宋衛(wèi)平的股份,宋衛(wèi)平個人能夠抵押的資產(chǎn)不多。市場傳言,名稱內(nèi)含有“東方”二字的某家資產(chǎn)管理公司已經(jīng)同意借款給宋衛(wèi)平。據(jù)信,這家公司是中國東方資產(chǎn)管理公司。公開資料顯示,這家公司以收購、管理和處置金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)為主業(yè),兼營投資銀行業(yè)務(wù),以回收最大化和處置成本最小化為主要目標(biāo),在境外亦有分支機(jī)構(gòu)。因為國有背景,該公司財務(wù)監(jiān)管由財政部負(fù)責(zé),公司主要業(yè)務(wù)隸屬銀監(jiān)會監(jiān)管,其他金融業(yè)務(wù),由證監(jiān)會等主管部門監(jiān)管。
 
  一位東方資產(chǎn)主管資金審批的高管私下透露,至少目前為止“還沒有見到這么一筆資金和交易來過會審批”。他表示,50億元在地產(chǎn)行業(yè)屬于大額融資,必須有價值清晰的實體項目或股權(quán)作為抵押,就算一切條件符合,也面臨多重嚴(yán)格的評估和審核關(guān)卡,至少需要“2—3個月”。據(jù)熟悉東方資產(chǎn)的金融公司高管分析稱:“作為財政部全額出資的國有企業(yè),外借這么大筆的資金不是一件小事,借入方的抵押物必不可少,借入資金的用途和流向也必定會在監(jiān)控之下”。“有難度,不過綠城的殼很大,還是有機(jī)會去談。”
 
  消息人士表示,雙方確實談過,并且對綠城未來的指標(biāo)提出了明確要求。據(jù)上述人士猜測,方案可能是宋衛(wèi)平領(lǐng)銜的管理層與東方資產(chǎn)各出一定比例的資金。但是,“管理層能否拿出這么大金額的資金是重點(diǎn),這太考驗人心了。”值得一提的是,該“管理層”的資金實力并不樂觀,它由追隨宋衛(wèi)平的多位舊部組成,但不包括老宋身后仰仗多年的好友壽柏年——他已明確表示隱退之意,將退出此次“管理層”。
 
  此前,綠城中國總經(jīng)理田強(qiáng)的一封公開信中透露,巨量的股東資金沉淀在大量的酒店資產(chǎn)中,且在建項目中有大量可能會造成極大經(jīng)營風(fēng)險和現(xiàn)金流壓力的大商公建項目。大面積、高總價、長周期的難點(diǎn)庫存占據(jù)綠城目前近1000億庫存的60%,即使市場好轉(zhuǎn)此類庫存去化也難以明顯提升。這些,都會是宋衛(wèi)平團(tuán)隊面臨的極大考驗。
 
宋衛(wèi)平的金錢游戲缺錢!
 
  綠城中國過去近十年融資史,在瓶蓋和瓶子的游戲中,老宋每次涉險過關(guān),都是仰仗市場的回暖、經(jīng)濟(jì)基本面改變、亦或賣項目賣股權(quán)的斷臂自救,直至退出綠城這樣慘烈的方式。在老宋掌舵下的綠城,總是率先同行遭遇資金困境,這與其商業(yè)模式不無關(guān)系。
 
  低周轉(zhuǎn)、低利潤率的運(yùn)營模式下,綠城中國追求規(guī)模擴(kuò)張,只能依賴于不斷放大杠桿。早年,他借助海外資本市場,多種工具交替使用頻繁融資,最終被一筆海外優(yōu)先票據(jù)套上“枷鎖”,綠城中國一度瀕臨清盤破產(chǎn),幸而2008年金融危機(jī)時債券市場暴跌,其采取主動違約、高成本信托融資杠桿替代等手段“死里逃生”。此番采用信托替代的債務(wù)重組之后,宋衛(wèi)平繼續(xù)選擇了通過信托融資不斷放大杠桿。
 
  利用外部財務(wù)資源放大了經(jīng)營規(guī)模,但綠城的投資者卻為此付出了代價。2011年,因為信托規(guī)模被銀監(jiān)會調(diào)查的消息傳出,綠城中國股價在一個月內(nèi)縮水近五成。此后,就出現(xiàn)了大家所看到的,賣項目給融創(chuàng)、賣股份給九龍倉、轉(zhuǎn)讓控制權(quán)給孫宏斌等一系列動作。
 
  仔細(xì)觀察,綠城中國長期處于資金鏈緊繃的高桿杠狀態(tài),盡管將各種融資手段用到極致,但另一邊廂,公司賴以生存的銷售利潤則是其難以跨越的短板,償債能力堪虞。在宋衛(wèi)平不惜成本、追求品質(zhì)極致的經(jīng)營風(fēng)格之下,綠城的周轉(zhuǎn)率、凈利潤率、凈資產(chǎn)回報率均輸給同行。
 
  2007至2010年間,綠城的平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為2217天,這就意味著項目從拿地到交付給業(yè)主平均需要6.07年。而龍湖是3.04年,萬科是2.92年。預(yù)售周轉(zhuǎn)率方面,2007年到2010年,綠城從資金投入到預(yù)售資金回籠平均是3.02年,龍湖是1.16年,萬科是2.43年。
 
  多項運(yùn)營效率指標(biāo)的同時落后,導(dǎo)致綠城的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也一直徘徊低位,顯著落后于同行。宋氏綠城難題未解在急于融資的時候,驕傲的宋衛(wèi)平會承諾很多。例如在2006年發(fā)行票據(jù)時,對債權(quán)人承諾了多項限制性條件,此后操作中,卻因為多項違約,綠城面臨被債權(quán)人清算的風(fēng)險。
 
  他當(dāng)時自信宏觀調(diào)控環(huán)境會趨好,并不重視限制性條款。2012年引入九龍倉救急時,面對財務(wù)投資者的擔(dān)心,雙方亦約定了多項限制性條款,設(shè)立了投資和財務(wù)委員會,九龍倉派人占據(jù)投票席位。但是,此后的實際運(yùn)營中,九龍倉依然難以改變綠城的“宋氏一言堂”風(fēng)格。宋衛(wèi)平也作出了“至少在綠城繼續(xù)工作五年”的承諾,沒想到兩年之后,他宣布退出。更為關(guān)鍵的是,宋衛(wèi)平要回來,即便解決了錢的問題,還有個重要的問題是:人。孫宏斌接管綠城之后,對項目進(jìn)行了梳理,人員也進(jìn)行了重新配置。融創(chuàng)人員進(jìn)駐之后,8、9、10三個月完成合約額352億元、合同額283億元、銷售回款235億元。而在整個上半年,綠城合同額僅276億元。
 
  在藍(lán)綠分家之后,綠城舊部是走是留,是一個尷尬的問題。如今宋衛(wèi)平再回來,融創(chuàng)人員撤出是必然,原本留下來的老綠城人將面臨更為尷尬的境地,人事再震蕩,難以避免。這位地產(chǎn)界英雄一樣人物能否順利回歸,至今還是個懸念。
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